新政下的商铺投资价值（图）

日前，由搜铺网、京华时报和北京维商联行一起举办的“新政下的商铺投资价值”论坛开幕，中国名商发展促进会副秘书长孙峥、京华时报房产事业部主任姚文斌、搜铺网运营副总薛虎平、北京维商联行常务副总经理郭幼杰、林达海渔广场营销总监田源、京汉置业集团股份有限公司品牌与客户管理中心总监赵四海参与论坛的讨论，对普遍关注的商铺投资价值的问题进行深入探讨。

新政和商业地产热之间没有直接联系

中国名商发展促进会副秘书长孙峥认为，新政对商铺投资的影响不容小觑，但政策对住宅的打压和商铺的发展之间不能产生直接的联系。

近几个月国家不断出台对房地产的调控政策，有人认为对住宅的打压是对商铺发展的一个好的机会。但事实是两者之间没有直接的联系。众所周知，2003年、2004年的时候一铺养三代等等这样的商铺销售很普遍，中央也是对这种产权式商铺进行了很多调控，商业地产逐渐步入正轨。

现在企业进军商业地产往往考虑的是三个方面的因素：一是城市发展的需要，中国城市化的进程使得商业网点的建设步伐加快;二是商业对居住品质的要求很高，如果要建设大量的住宅，没有很大量的商业来匹配的话，可能会影响居住的品质;三是现在很多开发企业在城市的中心要拿到大量的土地来开发住宅的难度很大。

孙峥介绍说，无论是从政府还是从开发商的角度，商业地产的发展都是必然的，一方面对生活品质的追求需要匹配一些商业设施，另一方面也是开发商跨过拿地门槛的一种方法。比如说万达，它在全国各地建设万达广场，已将商业地产作为它的主向，目的是得到政府的支持，甚至得到银行的支持。

商业地产厚积待发

京汉置业集团股份有限公司品牌与客户管理中心总监赵四海认为，大的趋势而言，商铺和住宅都是值得投资的，在中国能投资的东西少，钱放在银行里面利息低，而且物价在上涨，到最后钱放在银行一定在缩水，所以房地产是一个很好的投资品。

目前，一个争论的热点是商铺和住宅的投资价值哪个更大，对此，孙峥认为，投资住宅像养猪一样，把它从小养到大，最后一次性卖掉，投资商铺像养鸡，不断地加大。商铺的投资是一个长期利益，因为商铺还需要经营和第三方的介入，涉及到同开发商和经营方的关系，而住宅的投资是一次性的，追求短期的投机，而不是投资价值，商铺的投资价值大于投机价值。

北京维商联行常务副总经理郭幼杰称商业地产厚积待发。首先，官方统计的结果显示，在近四个月之内住宅的销量基本上是属于比较低的，但是商业地产这块增长30%左右。从投资回报率来说，一贯的回报比率首先第一个是商业地产，第二个回报率高的应该是酒店、公寓、写字楼。第三个是住宅，回报率基本上在0.8%、0.9%左右。商业地产的回报率是住宅的10倍左右，投资商业地产还是比较合适的。其次，从国家的新政来说，产业结构调整刺激消费，但是消费从商业中体现出来，所以大的宏观调控下，消费上升必然会拉动商业的上升。

谨慎选择商铺投资

赵四海认为，作为个人来讲投资商铺要谨慎，因为商铺大多数情况下在买来之后，80%由第三方经营，这种经营具有较大的不确定性。另外，商铺当中有大型的商业和社区的商业，社区的商业与大型的综合商业相比，它的风险性更大。他建议如果一定要投资商业的话首选一些大型的商业。如果要投资社区商业的话，最好选择临街的商业。

孙峥认为选择商铺要考虑两个因素，第一个就是商铺的区位、地理位置，人所共知商铺一定要选择好的地方，但是也不一定，如果住宅在比较偏远的地方，周围的商业发展不是很完善的话，那么经营就赚钱了，因为没有其他的地方消费，繁华的地方相应来说租金高，从出租的成功角度来说会受到局限和约束。第二个因素就是谁来经营，80%的投资商铺的人都不是自己在经营，往往都是作为投资回报，谁来经营是很关键的，一定要选择稳定性好的行业来投资。

林达海渔广场的营销总监田源认为投资商铺最重要的是有预见性。事前考虑到政府的规划等，比如这个地方要修一个地铁，旁边有一个大型社区，就是没有商业，这个地方出现一个商业，有一个两三百平米的将来会人多，价格也不是特别贵，可以买。考虑好自己租一个什么样的价格可以承载得了，然后除以现在买房子的价格得出的投资回报比，就可以得出是否可以投的最显著的标准。年投资回报到自己手里有7%、8%的纯利，这是非常科学的数字，只要能达到这个数字，在北京的商铺都可以敢投。