扶伟聪逆袭 合富辉煌与保利合营代理业务里的中介战争

      当左辉带着链家在中国内地的房地产中介市场一路狂飙，退出又复返的施永青率领中原地产在国内中介市场发愤图强，链家、我爱我家和麦田地产携手怒怼58同城的时候，华南另一家中介老大，多年占据广州一手代理市场半壁江山的合富辉煌却似乎并没有太大动静，依然静静地做着和之前一样的事情。

　　不过，1月29日下午，一直不曾有大动作的合富辉煌却突然搞出了“大事情”，拉着保利地产一起宣布合作。

　　中介企业捆绑开发商，这样的组合并不鲜见。此前链家就和万科搞了一家专做装修的“万链”公司，再比如融创不但持有链家6.25%的股份，还斥资3.2亿入股了链家的自如长租公寓。

　　但此番保利地产与合富辉煌的合作是否会为一直风波不平的中介市场带来新的波浪，倒也是值得关注的事情。

　　合富辉煌与保利合作

　　在合富辉煌发布的公告中显示，其与保利房地产(集团)股份有限公司订立框架协议，内容有关该公司与保利房地产为各自的一手及二手房地产代理服务业务组成建议合营企业。

　　公告显示，保利房地产透过其全资附属公司保利地产投资顾问有限公司从事提供一手及二手房地产代理服务。

　　具体而言，合富辉煌及保利顾问各自将向一间合营公司全面转让旗下一手及二手房地产代理服务业务，而有关合营公司预期由该集团及保利房地产分别拥有55–60%及40–45%权益。合营公司的最终股权结构有待订约各方进一步磋商。

　　此外，为进一步加强合富辉煌与保利房地产之间合作，其将向保利房地产配发及发行约3600万股该公司新股份，作价每股新股份4.20港元，较股份于2018年1月29日收市价每股4.01港元有溢价约4.74%。而保利房地产拟拥有合富辉煌经新股份扩大全部已发行股本约5%。保利房地产实际将获配发及发行的新股份数目有待订约各方进一步磋商。

　　公告称，订约各方将尽最大努力于2018年5月31日或之前就建议合营企业订立正式合作协议。

　　事实上，对于双方合作的根本原因，合富辉煌在公告上并没有太清楚的解释，但一位保利地产相关人士却给出了这样的评价，“市场化运作品牌生态圈”。

　　广州代理老大与异地扩张难题

　　作为国内最早也是目前唯一一家在香港上市的中介代理企业，合富辉煌曾有着无限风光的过往。

　　据公开资料显示，合富辉煌集团创立于九十年代初，是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一。2004年集团在香港联交所主板正式挂牌上市，成为中国国内首家上市的地产代理顾问公司。

　　就此看来，合富辉煌在香港额上市历史甚至比很多内房股都要长。

　　上市之后的合富辉煌手握一亿现金，也进入快速发展时期，在很长一段时间里，广州一手代理市场合富辉煌一家的占比就达到50%以上。

　　“广州的豪宅代理基本都是合富辉煌来做，而且他们也是从来不接受和其他中介联合代理一个楼盘”，曾有广州业内人士如此对观点地产新媒体评价合富辉煌。

　　大本营广州成为合富辉煌最大的单一盈利来源城市，几乎每年其业绩的一半或更多都是来自广州。

　　2017年8月30日，在其最新公布的中报里显示，按地区划分，该公司广州业务占集团总营业额约51%，非广州业务则占约49%。2017年上半年总新屋销售金额约为1700亿港元，合共促成约15万宗新屋销售交易，总销售楼面面积约1400万平方米。

　　2013年，合富辉煌在全国大举扩张，其先后在北京、上海、天津、重庆、四川、等24个省市成立了合富辉煌房地产顾问公司、合富置业、合富地产、保来理财、港联物业等分支机构近40家。

　　然而，这些广州市之外的扩张并非一帆风顺，曾就有报道表示，合富辉煌关闭了昆明的公司，全面退出昆明市场。

　　虽然这个传闻最终并没有证实，但合富辉煌在其他省市的的确确会时常传出退出或者收缩的消息。

　　除此之外，这几年，当链家、世联行、中原等中介机构开始尝试将中介与金融相结合，并跨足装修、公寓等新业务时，合富辉煌却在这些方面并没有太大举措。

　　房企携手中介存量市场之争

　　在不久前链家的周年庆典上，融创主席孙宏斌曾表示，“存量房市场是一个永远的市场。”

　　为了抢夺这个市场的先机，融创不但在去年1月以26亿元获得北京链家6.25%的股权，还在近期链家自如公寓的融资中进行认购。

　　这或许可以解释房地产开发商和中介代理机构进行深度合作的原因。

　　自进入房地产行业的白银时代以来，不少业内人士皆认为，中国房地产市场已步入存量时代，人口结构转变、住房需求饱和及城镇化正加快存量地产运营的进程，激活存量成为房地产去库存、去产能、去杠杆的重要手段。

　　有数据显示，目前我国房地产的存量资产高达250-300万亿元，而2017年全国房地产新开发的增量为10万多亿元。全国存量二手房的交易总额占楼市总交易额的41%，其中京沪深三市均为70%左右，而世界级大都市如东京、纽约、巴黎的二手房交易额占比则在90%以上。

　　作为本次合作双方大本营的广州，因房价相比京沪深仍处于较低水平，因此广州的二手房交易相对也低于70%。

　　另一方面，广州这几年的房价涨幅颇为惊人，近期不但多个单价在8万元/平方米的楼盘等待入市，去年至今成交地块的单价也预示着未来的房价将逐渐走高。

　　换而言之，广州的二手房交易空间将有很大的增长空间，因此，以广州为起点进行一二手市场的合作，对于保利而言，或许也是当融创、龙湖等也在销售上颇具能力的开发商纷纷加大广州投入后，保证其广州销冠之位不被夺走的方法之一。

　　至于合富辉煌，或许可以凭借保利地产这个已经享誉全国的房企品牌，加强其在非广州区域的知名度和竞争力，也加码与链家、中原、世联行直面竞争的实力。