找到钱才是硬道理 供应链融资大潮席卷全国房企

银行非标业务清理步步深化，标准化的资产证券化产品如一股新生力量，成为房地产公司新型融资手段，形势相逼房企会喜欢上这些新融资模式。

4月17日，云南城投(600239,股吧)发布公告，透露拟开展供应链金融资产证券化业务，产品总规模在120亿元，底层资产为相关供应商对于公司及公司下属企业的应收账款债权及其附属权益。

此前新城控股、万科、碧桂园等已率先成功发行供应链资产证券化产品，加上目前泰禾、雅居乐等正在筹备的产品规模，中国房地产报记者初略统计，该市场规模已经接近千亿元。

有券商分析人士认为，供应链的资产证券化非常符合国家整个供应链链条、上下游融资的政策方向，既不会增加房企的财务报表的有息负债率，同时还能通过账期的拉长达到一定的融资作用，预计在2018年、2019年会迎来爆发期。

“我们最近正打算做，规模预计在10亿元左右。”一家广东上市房企的高管告诉中国房地产报记者，这种产品能帮助公司将给供应商的应付款账期延长一年时间，缓解资金压力，是一种创新的融资工具。

房企供应链融资井喷的背后，是银行传统贷款渠道受限，银行、券商等金融机构在资管行业非标转型的焦虑下，与渴求资金的房地产商一拍即合。转身供应链ABS似乎成为非标转型的一条最确定出路。

供应链资产证券化火爆

房企供应链和零售债权是ABS市场一季度的两大看点。

在云南城投拟开展供应链金融ABS之前一周，泰禾集团(000732,股吧)发布公告，称拟开展供应链资产支持票据项目，拟注册储架额度不超过100亿元，产品期限为1年。泰禾认为该产品可以强化财务账期管理，优化资源配置，有利于公司房地产业务更好地开展。

在这之前，轰动业内的是碧桂园3月5日在深交所获批的“融元—方正证券(601901,股吧)—一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”，储架发行规模总额高达400亿元。根据金融监管研究院的统计，2017年房地产企业通过ABS渠道融资规模约为1400亿元，包括在上交所和深交所发行的供应链ABS、购房尾款ABS、物业费ABS、CMBS和REITs，而碧桂园这次的单笔融资规模就接近去年房地产ABS融资规模的30%。2017年房地产企业通过供应链ABS这一产品融资规模约为467亿元，此次的规模就接近去年全年该类产品融资总规模。

碧桂园这笔400亿元的供应链ABS被认为是房地产融资市场的标志性项目，代表了今年行业融资的新风向。

正在筹备发行供应链ABS的房企不在少数，深交所的信息显示，3月23日，30亿元规模的华金瑞驰—联易融雅居乐供应链1~8号资产支持专项计划已经通过审批。上交所相关人士告诉中国房地产报记者，目前已通过几只房企的供应链ABS发行申请。

地产ABS发行规模有望翻番

跟房企的其他融资产品不同，供应链ABS不属于直接融资工具。在房地产开发过程中，房企需要向上游供应商采购各类服务和材料，并形成大量对供应商的应付账款。

而房企供应链ABS，便是以上游供应商对房地产开发企业的应收账款为底层资产的一类证券化融资工具。实际融资人是房地产开发企业的合作供应商，但由于房企一般在地产开发过程中处于甲方的地位，因此这类项目往往由房企主导发起。此类项目一般通过保理公司先行归集底层债权，然后再以保理债权作为基础资产发行地产供应链ABS。

以万科此前发行的“平安证券—万科供应链金融5号资产支持专项计划”为例，该产品的底层资产池未偿本金金额约13.5亿元，包括来自237个债权人的668笔应收账款。

由于供应链ABS主要依赖于核心房企的主体资质，目前发行成功的房地产企业主体信用评级均不低于AA+（若申请储架发行可能需要主体评级达到AAA）。在这个基础上，该产品的融资成本可低至6%~7%，与大型房企的公司债发行利率相当。一位金融业内人士告诉中国房地产报记者，“房企的上游供应商大多是中小企业，对它们来说，这样的利率可以说是非常低了，在很大程度上解决了融资难、融资贵的问题。”

某券商债券部的专业人士表示，2017年10月，国务院办公厅发布《关于积极推进供应链创新与应用的指导意见》，明确提出积极稳妥发展供应链金融的重要任务，供应链ABS非常符合国家政策导向，对中小企业是一种直接融资。

房企也有很大动力做这一类产品，一方面是监管支持，同时也不会影响公司财务报表。另一个方面，能给房地产企业一定融资空间，例如房企一般对供应商的账期是一至两个月，通过供应链金融，可以在每期发行ABS和ABN之前把账期跟供应商统一签成一年期，也有缓释现金流和融资的效果。

智信资产管理研究院研究员纪少锋表示，当前ABS市场上的机构投资者以商业银行理财资金为主，在监管政策的步步紧逼下，非标资产规模萎缩已成必然趋势，标准化资产的比例必然加大，而公募ABS既是标准化资产、又有流动性溢价，投资价值凸显。而且目前已发行的供应链金融ABS期限多为一年期，与商业银行的理财资金更易匹配。“由于地产行业本身的特殊性，基础资产的规模较大，加上信息化程度较高、数据集中处理能力较强，房地产企业发行供应链金融ABS具备一定的优势。所以当前市场上的供应链金融ABS中，地产类占比较高。”

金融监管研究院研究员颜颖认为，2018年的房地产供应链ABS产品发行规模较去年有望再次翻番，站上更高的量级。这不仅仅是一个规模上的增长，更是一个量变引起质变的拐点，房地产融资正在加速进入ABS时代。(来源：和讯网)