如何“择机”投资商铺 看准时机 量力而行

 从总体上说，商铺投资需要许多技巧，而其中对时机的把握就显得尤为重要。与此同时还要结合宏观经济基本面，以及商业规划等多方面因素进行综合考量，这样才能收到事半功倍的效果。

国家目前对于商业地产投资的限制较少，楼市资金大量涌入商铺投资，商铺投资就会比住宅投资要求更高、动用的资金更多，也就相应地要求投资者更专业、更谨慎。于是不少商铺投资者对于购买或转手卖出的时机都常常会感到困惑，不知道什么样的时间点才是最恰当的。

显而易见，并不是所有的商铺都是一样的，其商业价值和收益与成熟程度密切相关，这就要求商铺投资者必须把握商铺区域经济的不同发展阶段，选择一个合理的购置时机。

不同时期有优劣

购置早期未成熟的商铺，价格相对来说较低，未来可能的升值空间也大。但是其未来能否成功开发其商业价值则是个疑问，风险较大;购置处于上升期的商铺，由于有初期购置者的套利，而且走势明朗，价格会明显高一个层次，而且租金收益也呈上升趋势;购置成熟的商铺则价格基本定型，除非整体商业环境大变化，一般就是跟随宏观经济状况波动，其租金也属于稳定区间，这个就是看具体的收益率，稳定占优，成长空间有限。因而，如何根据自身情况来进行取舍选择，也就需要靠投资者根据个人的投资要求出发来判断，并在合理的时机购置来寻求最大化的收益。

从总体上说，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。

研究规划定计划

当然，商铺的租金效益仍然与宏观经济发展密切相关，当经济发展迅速，商业繁荣的时候，商铺不仅容易租出去，还能获得比较高的租金收益，若是经济遭遇动荡和危机，则商铺租金会迅速下跌，严重者整体商业环境恶化，根本租不出去，因此在宏观经济走势较好的时候投资商铺是比较好的。除了把握宏观经济的整体走势，商铺所在地的经济环境也是一个很重要的指标，没有当地良好的经济环境做基础，商铺的价值就无法显现，不论是租金收益还是升值空间都会受到很大的限制，投资价值就会大打折扣。

进一步的，就要在把握住大环境的前提下研究具体的城市及区域的规划发展，找到其进程当中最为合适的时间点。一个城市的商业中心与城市规划密切相关，尤其在中国，目前城市化进程轰轰烈烈，城市规划政策变化较大，若是不能及时的了解城市的政策规划，那么就会在商铺投资上犯迷茫的错误。商铺投资不仅要看城市现有的商业布局，更要看未来的远景规划，那才是决定商铺未来价值的远景蓝图。只有对于城市规划有一个了解，才能在商铺投资上抢占先机，获取更高的投资利润。这不但要求投资者有一定的眼光，还需要投资者有长期的投资耐心，方能够熬过商铺的成长周期。

买和卖都有讲究

另外，投资商铺的买入价格关系到投资成本，卖出价格则关系到投资收益，究竟什么时候买，什么时候卖才最好呢？其实，无论买还是卖的出手时机都是非常关键的。投资者在把握买、卖时机的问题上，都必须充分权衡利弊后再出手。短期投资者须考虑转手的中间成本，而长期投资者则不可忽略商铺后期的升值潜力。此外，商铺初期出租的签约年限最好不要超过3~5年，以免商铺度过培养期之后由于租约而无法涨价。

虽然投资不同项目的出手时机各不相同，但也有一些关键节点是投资者值得抓住的好时机。买入的价格越低，投资者成本就越低。大多数情况下，开发商对商铺项目会采取预售的方法进行销售。所以，在前期商铺作为期房的时候买入，其价格会相对划算。而随着开发商工程进度的逐渐推进，商铺的前景逐渐明朗之后，开发商大多会开始提价，特别是位于成熟商圈中的项目，其涨价空间将会很大。如果等到这个时候再买，投资者的成本将会提高不少。所以，投资商铺还是越早越好，但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上，将投资风险控制在自己掌握的范围之内。此外，当开发商遇到资金链紧张、对项目前景预期不明朗等情况的时候通常会选择降价出货。所以，选择这种时候购买也不失为一个良机。

相比之下，卖出价格越高，投资收益却并不一定越高。如果投资者寻求的是短期投资收益，以买卖差价为利益点则卖出价格越高越好。因为二手交易税费是一笔不小的成本，而通过按揭贷款投资的投资人，还需要考虑贷款的利息成本以及交房时的各种费用。选择正式交房之前出手则可以避免各种税费等中间费用。当投资者寻求长期的投资收益，则更须考虑商铺商业氛围的成熟与否。特别是位于核心商圈中的商铺，商铺租金会随着商圈的成熟而逐年走高，甚至出现指数增长。投资者除非急需资金周转，否则，长期持有可能会获得更高收益。

看准时机 量力而行

在找到合适的投资机会后，投资者还应根据自身的情况，量力而为。拿社区商铺举例，新的社区有10个楼盘，在对地段分析完备后，尽可能买第一个楼盘的商铺，这样等其他几个楼盘兴起的时候，第一个楼盘的商铺就升值了。但是，投资者也应充分估计未来的收入水平及支付能力，并注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。避免在遭遇培养期、空置期等情形的时候，才发现自己无力为继，不但难以收回成本，还白白浪费了原有的投资机会。

因而，投资新手要根据自身经济实力选择适宜的项目类别，整体考量项目的投资价值后再出手。对于综合体商铺，须特别地注意其整体经营情况;对于底商项目，须重视其养商期，不可着急转手，否则难以获得预期的回报。如果感到自己无法支撑较长时间的养商期，就应该选择其他投资项目，避免套牢。

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