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杨红旭：人口增速决定房价涨幅
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杨红旭：下半年房价不太可能实质性由涨转跌
去年以来，深圳多数区域房价上涨超一倍，上海的房价上涨八成左右，北京婉约一点，估计六成左右，广州最羞涩，估计上涨四成左右。
这引起了社会的广泛关注，并且也引发了部分二线城市和大都市周边地区房价上涨。于是，今年3月上海和深圳出台调控政策，其后两个月，市场出现降温，但近一两个月有所反弹，当地居民又开始紧张起来。尤其是计划买房的刚需们。
其实，市场本身具有调节机制，即便政府不干预，一线城市的房价冲高到一定程度，也会回落。就像百米赛跑一样，猛跑一阵，体力透支，需要休整。
对于一线城市未来一两年的市场走势，其实杨红旭并不担心，也不上火。房价一年上涨一倍左右，明显属于异常，背离了一线城市房价中长期上涨的中枢轨道。出现背离，就会回归。况且政府不会袖手，如果九十月份深圳和上海房价再次出现大涨，则政策还将有第二波打压!
决定房价短期走势的是供求关系。杨红旭从易居房地产研究院的报告中，摘出一张库存图，与大家分享。
2016年6月份，一线城市新建商品住宅库存量为3012万平方米，环比减少1.9%，但看走势，4、5、6三个月的库存高于3月。3月不一定是本轮库存变化的最低点，但应是泛义上的底部了。当前情形类似2013年二季度，其后三四季度皆在构筑底部。预计今年下半年也将构筑本轮的底部。
存销比也是类似走势。一线城市6月份新建商品住宅存销比为9个月，比5月份8.4个月略有增加。看走势，从2014年四季度至今年一季度，存销比(去化周期)呈下滑态势。但3月沪深出新政后，去库存周期似已见到最低值，其后3个月略有上升。按2013年下半年走势，则今年下半年存销比会振荡式慢升。
据此可以推测：虽然一线城市房价仍在上涨，但供求关系出现量变，房价上涨动能正在减弱，下半年房价不太可能实质性由涨转跌。真正的显著降温，估计将出现在2017年。
至于是2017年的上半年，还是下半年，则与三点有关：1、地方政府房地产政策收紧时点。2、最新的“抑制资产泡沫”方针的落实节奏。3、货币政策变化。
责任编辑： limin
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