未来房价会大跌吗？数据告诉你 哪个城市的房子值得买！

---

　　话说今年房地产调控被称为“史上最严调控”，严到什么程度呢?刚刚过去的十一黄金周，楼市给出的答案：多地楼市成交惨淡收场!

　　

　　和之前“货真价实”的黄金周相比，这次楼市惨淡的成交量让很多媒体开启了新一轮的标题高潮，崩盘论、楼市冰冻论又在楼市江湖作妖，难道楼市真的不行了吗?

　　一线城市成交量同环比下降，

　　二三线城市环比平稳

　　先看一张图片，这是中指研究院的《中国房地产市场形势总结与趋势展望》的报告。

　　

　　明显看出，一线平均成交面积降幅明显。二三线，尤其是三线，平均成交面积降幅最低。

　　从环比数据上看，

　　一线城市 8月环比 -11.6%↓，北上广深同比均下降，上海、深圳同比降幅超五成;

　　二线城市 8月环比 2.8%↑，重庆成交保持环比小幅回落但绝对规模仍处高位，天津、南京等地成交持续走低同比降幅进一步扩大;

　　三线城市 8月环比 4.5%↑，徐州需求透支成交乏力市场规模高位回落，汕头等地成交量维持高位，1-8月同比增长超1.5倍。

　　从这组数据上，最起码可以看出“城市是用来住的，不是用来炒的”，这句话我D不是说说而已。

　　和以往的“一刀切”的楼市调控政策不同，这次的调控主要采取“因城施策”，从供需端发力调控房价，用去库存的方法促使房地产“平稳健康发展”。

　　

　　根据城市购买热度不同，在需求侧，对不同热点城市采取了限购、限贷、限卖(T+n)调控，提高购房门槛，过滤掉一批投机份子;在供给侧，增加土地供应量，整顿新房、存量房销售市场等，增加供应量;三四线库存多，通过棚改让一部分热钱流入三四线城市，减少库存。

　　一套调控组合拳下来之后，再加上经济、货币、收入及购买人群心理预期的变化等因素的影响，目前全国楼市房价呈现的特点是：

　　一线城市房价已经被摁住了，并且一段时间内不会上涨。

　　二线城市房价个别城市有上升势头，但整体比较平稳。

　　三线城市房价目前是高位横盘，处于调整期。

　　

　　中指研究院的这份《中国房地产市场形势总结与趋势展望》的报告中，还有一个点特别有意思，单独拿出来和大家说说。

　　报告中说，市场预期转向，今年以来二手房单月环比涨幅首次跌至新房以下。敲黑板，这个对市场判断很重要!

　　

　　之前我们一直说，新房房价掌握在开发商手里，只有二手房市场才能真正反映房价的涨跌行情。

　　二手房涨幅跌了，这释放出的信号是，大家心里预期已经发生了变化。原来的调控政策一天一个雷，恐慌的购房者纷纷掏出所有家当买房，而现在，大家选择冷眼观楼，这也是楼市出现拐点的一个信号。

　　还有一点需要注意的是，楼市政策加码效应递减，这也说明了一个事实：楼市达到了ZF“稳”的要求。

　　再看市场方面，这次调控直接反应到市场的首先是销售面积的减少，减少了2.1个百分点。

　　

　　销售面积少了，那销售额自然也会下降，拿地、规划、建造、销售是房地产开发中最重要的四个阶段，从一环扣一环的房地产开发周期看，销售面积的下降，势必会造成开发投资及新开工指标的收窄。

　　未来房地产市场的预测

　　对下半年房地产房地产市场的预判，中国指数研究院给出的是：销售面积有所回调，新开工同比下降。

　　

　　全国商品房销售面积同比降幅达到8%左右，开放商新开工面积同比下降5%左右，而开发商的投资额同比增长1.6%左右。

　　一线城市将步入“存量房”时代

　　目前北京的二手房成交量是新房的5倍，上海的二手房成交量是新房的3倍。未来，二手房存量房源将成为市场的主角，新房则成为配角，也会更。

　　

　　并且一线城市随着入城门槛的提高，高收入、高科技人才才是一线城市未来主要的流入人群。

　　以北京为例，上图中，北京2017-2021年，5年的土地供应一共6000公顷，商品房供地面积只占40.8%，所以，高收入人才导向流入，再加上土地的性，未来一线城市的房价会持续上涨。

　　二线城市是未来新房的主战场

　　对于以往价值被低估的城市，依靠人口基数大、产业升级空间大、能独立形成城市经济圈的城市，是未来投资的热土。

　　大量人口为市场带来住房需求，另外，受新经济辐射及轨道交通节点城市具有发展机遇。

　　2016年，天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京及青岛GDP过万亿。

　　一线及杭州、南京等发达城市已发展至服务业主导经济增长的阶段，经济活力突出。

　　西部节点型城市，如重庆、成都等，借助“八横八纵 ”铁路规划使各城市群内部交通资源分配产生变化，部分节点城市发生变更，未来存发展机遇。

　　三四线城市进入需谨慎

　　近两年的限购政策，将市场的热钱挤压到了三四线，加上棚改政策的进行，很多五六线的城市房价也出现了一番大涨，实现了ZF调控下的去库存。

　　

　　虽然短期内释放了资金去向压力，但沉淀在这些非优质资产上的资金，未来的退出将非常困难，没有产业支撑、没有人口支撑，也就没有长期利好预期。

　　所以在选择三四线城市进入时，记得选择核心城市周边及有产业优势的三四线城市，这些三四线未来具备发展空间，特色小镇将迎快速发展期。

　　

　　2016年起，除中央多次发文外，浙江、江苏、南京等全国多个地方省份均发文推进特色小镇建设。
特色小镇迎合市场需求，成为融合产业、文化、旅游、生态、社区功能的发展空间平台，迎来快速发展期。

　　所以，热点城市调控收紧后或将带动三四线市场行情持续一年左右，本轮行情年内有望持续。

　　写在最后

　　本次调控短时间内不会放松。

　　

　　从市场上看，一线城市成交量增价跌，一二线涨幅回落已经出现，整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线，三四线城市价格上涨明显。

　　从未来房产预判上看，保护好自己手上的一线房产资源，因为你卖了之后可能再也买不回来了;未来的战场在二线热点城市，所以刚需要把握时机;三四线可以买，也可以随便买，但想保值、增值的话，最好买核心城市周边及有产业优势的三四线城市。