北京房展组委会吴丹毛：新生代购房应逐步过渡

　　作为房地产交易市场的风向标，2017北京秋季房地产展示交易会吸引了众多目光。10月26日，在开幕式上，北京房展组委会主任吴丹毛对我国老龄人口和新生人口市场购房和区位选择上进行了详细分析。他表示，现在社会现阶段发展的主要矛盾是人民对美好生活的需求和社会发展不充分、不平衡之间的矛盾，如何解决这个矛盾，从房地产交易市场这个角度来看，就是要做到居住有其屋，老有所养，少有所盼。

　　海南（楼盘）、云南等地更能满足老年人生活品质

　　按2016年的统计口径，中国现在步入老龄人口的总量是2亿3千万，占中国总人口的16.7%。这么一个庞大的老年人口，置业上他们第一个特点是具有购买力，基本上60岁的老年人每年还在以700万到800万的增量步入老龄化社会。

　　这些老年人是参与了39年中国改革开放财富的创造者和拥有者，特别是大学老师、新闻工作者、企事业单位的负责人以及企业从业人员，他们都有较高的收入，在房价较低的时候积累了自己的住房。大概这个年龄段，在北上广深这样的大城市都有2—3套房子，如果他们再从父辈的手中继承了房子，好一点的有3—5套房子。目前，退休的新政已经持续了一年多，主要是去杠杆化，银行抬高了购房的门槛，加上限购、限售、租售同权和分享产权住房，这一系列措施都是对投机购房人群进行的有效遏制，房价区域回降和平稳。

　　在这种情况下，大中城市的房价都到了历史上的顶点。房子以住为前提下，过度投资和投机的方式受到了遏制，老年人在这种背景下城市持有住房的价格已经到了顶点了。3—5年之内，如果政策没有调整，房价不可能回落。这样他们又面临提高自己生活质量和晚年生活品质的生活需求。

　　但是，这些大城市要治理雾霾，还要20年左右的时间。这20年的黄金时间如何改善自己的生活质量，就要调整一下自己的资产布局。所以从今年的春季房展到现在推出了云南和海南区域的购买节，这两个地区空气优质，适合老年居住。

　　再加上北方的冬季寒冷，老年人容易得心脑血管疾病和骨骼病，如果换一种环境，在海南和云南这种的环境购买住房，空气好、环境适宜则对身体有益。云南的住房好的地方八九千，海南的住房平均下来也就两三万，未来的需求空间是很大的。所以，卖掉北京的住房，在高点上。现在布局云南和海南的房子是以居住为前提的，你的生活品质提高了，冬季的供暖季到来之后完全可以居住一个季度，甚至更长时间。如果地方政府在配套、管理上有所提升，居住人口就留下了。5年—10年，按海南现在的管理，房产的增值1倍以上是很基本的。

　　新生代可在特色小镇、新城寻求发展住房

　　新生代购房的市场分析和区位选择，这个难度比较大。新生代就是90后，现在27岁左右，工作有3、5年的经历，在北上广深这样的大城市不可能有支付头款的购房条件。社会发展不充分、不均衡，就需要找均衡的地方，从好的区位优势，来选择购房点。

　　基本思路是现在要疏解大城市的非城市核心功能，大城市病的前提就是人口基础设施的日益完善，配套设施的完善，医疗、教育等公共资源相对集中，这就造成了很多人到大城市就业、工作，城市就不堪重负，形成了城市病的污染、交通拥挤，基础设施又呈新的形势下的有效供给不足。

　　所以就提出了去大城市病，主要是重新定义城市的非主要功能向新的空间进行二次布局，选择高铁、城铁、高速路这样的交通节点上建立新城，以产业园区为主的新城、卫星城和特色小镇，使它们进一步加强管理，提高科学化水平，通过互联网+的方式，使智慧城市的建设和管理，用科技化的手段提升新城建设的居住手段，形成产城融合。

　　产城融合就是住和工作在一个地方，有了好的基础设施，有了配套，在这样的特色小镇里和这样的新城发展区域空间里，都有很好的生活前提。

　　举一个案例来说，京津冀协同发展有两个新区，一个是雄安，一个是北京副中心。北京副中心辐射的范围内，在香河，首先城铁有一站就在香河，离副中心只有16.7公里，接通以后交通四通五达。河北省把香河定位为商贸聚集地，因为香河有很多的商业设施，形成了产城融合的一个基础条件，有了交通。万通这家公司在天下第一城做了一个商贸新镇，建立了住宅，现在只卖2万块钱，而且距离16.7公里的副中心价格是6—7万块钱。现在你在这里买了很好的房子，城铁一开通，无论是你在当地就业，还是在北京就业，房子的升值空间是巨大的，是通州的一半。这样的区位优势和城市功能疏解，新城建设、特色小镇发展有机结合在一起，新生代购房问题在大城市里可以先租售同权，分享产权住房，逐步过渡到卫星城市和小城镇。

　　为什么有这样的出路？十年前通州一套150万的房子现在卖一千二三百万，亚运村一套120万的房子现在是一千三四百万。十年间翻10倍。所以，在这种情况下，新生代也不可能在大城市里再有居住购房的能力了。但是在周边的卫星城、特色小镇、新城里，他们是有购房条件的。所以老有所养、居有所盼、居者有其屋，就是寻找好的区位优势、好的配套设施，在特色小镇里、智慧城市里，还有新城里寻求新生代的发展住房。