单月207亿拿地赶超销售 金地“加杠杆”全年达标1400亿

      观点地产网 2017年已然画上句号，开发商开始陆续晒出销售成绩单。房地产行业集中度提高，开发商成为最大受益者，仅碧万恒三家同比涨幅预计超50%，紧随其后的同行也在30%以上。

　　以金地为例，1月4日最新公告显示，其于2017年12月实现签约面积109万平方米，同比增长166.5%；签约金额196.3亿元，同比增长167.1%，这也是金地去年创下的单月最高纪录。

　　考虑到金地3个月前销售已达到1026亿元，千亿门槛并不构成挑战，它唯一留给投资者的悬念是：2017年的销售上限在哪里？

　　答案如今揭晓，去年全年金地累计实现签约面积766.7万平方米，签约金额1408.1亿元，同比分别增长16.5%、39.9%。继2016年销售获得63%增幅后，这家华南房企继续保持着快速增长。

　　签约196亿的秘密

　　根据观点指数此前发布的榜单，金地位列全行业第11位，较2016年上升一名，低于绿城1463亿元。

　　在上述销售额中，金地旗下港股平台金地商置做出了不小的贡献。据同日金地商置披露数据，该公司去年累计合约销售总额452.76亿元，同比增长125%，占金地销售比重由20%提升至32%。

　　单月销售表现隐藏着金地增长的密码，按月度看，该公司上半年月均签约销售73.25亿元，与全年月均（92.64亿元）差距-20.93%，仅3月、6月突破90亿关口；下半年月均则达到109.87亿元，与全年月均差距达+18.60%，显示公司推盘节点集中于下半年。

　　观点地产新媒体查询，自“金九”起，金地单月披露有新推盘或加推盘计划的项目在40个上下，其中9月、10月分别涉及项目51个、38个，12月达39个，主要集中在珠三角、长三角及环渤海三大都市圈。

　　在备受关注的12月，金地所推项目录得不俗表现，包括烟台金地首府二期所推116套房源售罄（开发商公布），最终实现单月最高销售纪录196.3亿元；均价1.80万元/平方米，比10月、11月分别下降1.1%、7.7%，目前尚未确定这是否与促销有直接关系。

　　对此，接近金地的人士回应观点地产新媒体时，否认了刻意集中推盘的举动。该人士表示，金地在年底的确有数个重要项目推售，但强调推盘量增加仅和项目进入开发节点有关。

　　可供比较的数据是，经历年底冲刺后，金地披露2018年1-2月有新盘或加推盘计划的项目仅有23个，环比减少36%。

　　和行业内其它主流房企节奏相似，金地在销售增加的同时，也有意识加强补充土地储备。

　　全年拿地超千万平米

　　自2017年6月起，金地半年内连续积极加仓拿地，至11月底，公司累计在土地市场新增项目60个，计容建筑面积780万平方米，较2016年全年增长45%；对应总地价709亿元，较2016年全年增长102%。

　　而12月间，金地单月新增项目14个，分别位于天津、北京、成都、东莞、沈阳、苏州、重庆等地，计容建筑面积近280万平方米；对应总地价约达207.5亿元，同样创下单月新高。

　　积极拿地几乎颠覆了外界对金地过往的认知——至2017年底，金地累计新增项目74个，计容建筑面积1060万平方米；对应的总地价约916.5亿元，拿地总金额占比销售金额65.09%，较2016年全年35%提升约30个百分点，并创下近七年新高。

　　拿地均价方面，金地去年新增土地楼面价8646元/平方米，较2016年全年拿地均价提高32%，主要反映该公司集中于核心一二线城市发展所带来的成本影响。

　　尽管拿地总价创新高，金地实际支付权益金额或许远小得多。以12月为例，金地联合保利、首开，分别以62.9亿元、23.8亿元竞得北京市经济技术开发区河西区X94R1地块、昌平区北七家镇东三旗村011地块，目前各方并未披露合作比例。

　　接近金地的人士对观点地产新媒体提及，金地近年来明确要“做大做强”，包括区域管理制度、跟投计划等都是捆绑员工、公司利益的举措，因此才录得业绩增长。其同时表示，只要符合上市公司利益的项目，金地会考虑用不同渠道获取。

　　受益于积极拿地，金地在2018年的可售货值或得到一定程度的保障。2017年上半年，金地总土地储备3300万平方米，以全年销售均价1.84万元/平方米测算，可售货值达6072亿元。

　　需要指出的是，随着加杠杆拿地提速，金地的负债也相应增加。截至去年三季度末，金地资产负债率、净负债率分别为73.5%、40.1%，同比分别提高4.9个百分点、7.1个百分点。

　　在此情况下，优化融资渠道成为管理层着手运作的重要方向之一。观点地产新媒体了解，2017年上半年，金地披露加权融资成本降至4.48%；三季度内，该公司陆续发行15亿元中期票据、40亿元公司债、30.5亿元ABS等多元融资，利率在4.75%-5.27之间。