香港资本术 龙光、合景超百亿港元输血鸭脷洲项目与融资

      观点地产网 的解套与的诞生，同样牵挂人心。

　　2月6日，合景泰富及龙光分别宣布，两者于三月份成立的合营公司麒湾于当日获取的105.75亿港元定期融资贷款，两家母公司将分别为项目公司提供50%担保。该合营公司负责发展香港鸭脷洲利南道的鸭脷洲内地段第136号住宅项目，亦即去年的168亿香港项目。

　　公告显示，这部分银行贷款将被用于为现有融资的部分现有债项再融资及为项目的建筑成本拨付资金。这里提及的现有融资即为2017年3月合营公司向银行机构申请的贷款75.05亿港元。

　　一年之内两度融资近180亿港元，再加上两家母公司提供的贷款，鸭脷洲这个项目已启动资金超过270亿港元。

　　鸭脷洲三度输血超270亿

　　观点地产新媒体了解到，早在2017年3月22日，即在两家企业以168.55亿港元合伙拿下地块的大约一个月后，合景与龙光宣布各自向项目公司垫付46.85亿港元的贷款。加上此前垫付的土地按金1250万港元，两家企业共计为鸭脷洲地块提供了总额93.95亿港元的贷款。

　　这笔资金将被用于支付部分土地价款。而且，据观点地产新媒体获悉，上述两笔贷款的年利率均为2.5%，期限为60个月，且只需于年限结束时一次性偿还。

　　在获得来自母公司的输血之时，外部融资也一并启动。公告透露，项目公司也将透过75亿港元的银行贷款支付地价168.3亿港元的余额，以及500万港元贷款融资以为部分估计建设成本融资或再融资。

　　通过上述两笔融资，项目公司筹措了近170亿港元的土地金，这样后来就有了龙光地产管理层在去年业绩会上表述的仅花了40多亿土地金说法。彼时管理层称，由于采取合作方式，实际投入项目的财务资源占公司整个比例不大，对集团的财政及现金流没有压力。

　　不过，两笔融资解决的仅是土地金的问题，未来的开发建设费用资金依旧不小。根据2017年初的计划，该用地预期于2017年第二季度开始施工，施工期预期约为51个月。

　　资料显示，鸭脷洲项目占地约12.66万平方呎，可建楼面面积达到约76.21万平方呎，按计划可建约1420伙。但较早前的消息则透露，发展商计划将项目建成280至320伙的大单位豪宅物业，平均每伙面积或超2000平方呎。

　　在进入漫长的开发周期之初，获授权一笔超百亿的“”级融资额，将短期内缓解项目的资金需求。

　　根据合景泰富主席及执行董事孔健岷此前所透露的，鸭脷洲项目的总投资额将介于230亿至240亿元。截至目前，加上最新的105.75亿港元，项目公司至少已累计获取融资274.75亿港元，来自母公司的自有资金占比为34.2%。

　　除了龙光、合景，因在香港投入巨资购地的海航也在为它的项目融资奔波。近日传闻称，海航计划以前启德机场地块作为抵押融资15亿-20亿美元，期望拿到低于8%的借款利率。

　　不管是龙光合景，还是海航，这些曾斥下巨资在香港投地的房企，香港长期以来的低息环境以及简单税制使得他们祸福相依。

　　香港低息资金与融资“辣招”

　　不过，值得留意的是，在2017年初中资房企在香港大手笔夺地之际，香港金融监管局已冷不丁地祭出一个小“辣招”。由于关注到部分开发商以高杠杆方式融资，甚至通过多家银行全款支付地价，香港金管局加强了对此类融资的信贷管理。

　　根据2017年5月份发布的新政，香港金管局调整银行向地产发展商提供最高的融资上限，将分别下调至地价成本的40%和建筑成本的80%，而整体贷款上限则下调至物业完成后预期价值的50%。

　　观点地产新媒体了解到，鸭脷洲项目在2017年3月份获取的75亿港元融资约占总土地价款168.55亿港元的44.5%，赶在了香港金管局下调房企银行融资最高的融资上限之前。

　　此外，部分市场人士指出，提高融资上限对房企发展项目的影响有限。目前在港发展项目的内资房企资金实力比较强，部分房企如龙湖、合景、龙光、海航在港拥有上市平台，通过发行债券及票据等手段融资，成本也不高。

　　实际上，也正是由于香港楼市的发展潜力以及整个市场长期以来的低息环境，成为过去一年间内资房企抢滩的又一片天地。10年前的金融海啸后，美国实施信贷宽松政策，进而导致大量资金涌入香港，从而拉开了香港多年来的低利率环境的大幕。

　　在房地产行业，一方面，低息吸引了更多的刚需及投资者将资金投入物业以期增值，另一方面，房企所需支付的融资成本也在降低，在2017年则集中表现为中资房企赴港积极投地的景象。

　　充裕的资金与低息环境也被外界归为导致香港房价过高的一大推手。除了低息，香港实施的简单税制，仅对来自香港的利润及收入征税，也进一步降低了开发商的财务成本。

　　龙光地产的管理层此前透露，在香港楼板价相对于售价来说还是有合理的空间，而且香港开发的利息和税都比内地便宜。

　　12月14日，随着美联储宣布加息，香港紧接着宣布跟随，将基本利率上调25个基点，至1.75厘。因而，有观点猜测，在2018年美联储加息的预判下，香港银行利率已逐渐上升回归正常。

　　加息之后，香港金融监管局总裁陈德霖曾表态，若过去几年香港的通涨考虑在内，实际上香港是处于负利率的环境，港元随美元加息将逐渐回到正常水平。也有市场人士分析称，尽管2017年经历三度加息，2018年预期加息三次的气息较浓，但整个市场仍处于低息环境，房价依旧有走高趋势。

　　不过，目前内房在港投资的热情虽未完全冷却，但近期多宗地块招标结果已少了中资房企的身影。