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房产空置税能否落地 关键在于如何界定空置地产市场促进了经济的繁荣,给当地政府带来一些与房地产业相关的本地收入与百姓就业、辖区繁荣等政绩。
整体看,今年的房地产市场还不会给中国经济带来特别大的影响,但其后的调控优化问题应当值得高度重视。
部分三四线城市显现出了 可能的泡沫化特征
新京报:普通居民最关注房价。大家近两年讨论比较多的是,房地产税能否抑制房价。
贾康:房价的变化不是由税制这一单一因素所决定,是多种因素的合力形成了房价的演变。比如,房地产市场的基础性制度建设中的土地改革涉及土地的供应,这个和房价有关;投融资制度能不能更好地调动社会资金来增加有效供给,也和房价有关。
对于房价来说,正常健康的税制是不可少的因素之一。但它不是唯一的决定因素,不能指望只靠房地产税这个单打一的方式去解决房价问题。但是,该做的税制改革不做,该去建立的税制不去建,一定是不负责任的,房地产税改革是建立长效机制的必选项。
新京报:现在三四线城市房价上涨过快,是不是有了泡沫?
贾康:不能简单说,一个城市房价涨了多大幅度,就一定是泡沫。从较长时间段来看,中心区房价的总趋势是上涨的,而且在城镇化高速发展期,房价上涨幅度要比其他一些形态的商品价格上涨的幅度会更大一些。
泡沫是模糊的概念,往往是泡沫破灭后,才可以认定此前存在有泡沫。如果总是感觉有泡沫,但泡沫并没有破裂,它可能还不是我们说的负面意义上的泡沫。
房地产市场的泡沫,主要伴随着不良炒作。前些年部分一二线城市的泡沫化问题主要体现在肆无忌惮的炒作、快进快出的短期投机行为,这些炒作推高房价,很容易产生泡沫。而现在在严厉的行政手段打压之下,北上广深已经没有了这种肆无忌惮炒作存在的空间。可以说,一线城市目前已没有什么泡沫可言,可能已伤及刚需和一部分改善性需求了。
总体看,不能说三四线城市普遍出现泡沫化的压力。确实,我们现在接触到的一些三四线城市的市场升温过快、房价猛涨、老百姓不满意,显现出了可能的泡沫化特征。如果这些三四线城市没有更好的经济手段为主的制度约束,很容易在一定发展阶段又落入过度炒作的不良状态。
现在不少三四线城市的主要矛盾已不是去库存,需要警惕的是,不要在市场热度上来后,重蹈一二线城市的覆辙,一定要借鉴一二线城市的经验教训,防患于未然。
“在基础制度方面要做出实事 调控迫切需要进行阶段转换”
新京报:现在看调控是否有必要继续?
贾康:房地产调控政策应该能够实现有效的供给,以满足人民群众不同层次的住房需求。
目前北京这样的一线城市,一方面,很多人的购买能力只能走保障房的轨道,通过公租房和共有产权房解决住房问题,但目前政策还没有给出相对理想的全面解决方案;另一方面,因为各种限制,有支付能力的人很多又无法购买改善性住房。
不能提供有效的、多样化的供给,不优化供给结构,单纯的行政手段的调控治标不治本,还积累不良的副作用。要真正改变治标不治本的局面、真正解决房地产市场问题,要在健全法制的情况下,积极用经济杠杆的调节替代行政手段,建立起房地产市场的长效机制,在基础性制度建设方面,要做出应有的实事。这是政府调控中一个迫切需要进行的阶段转换。
同时必须注意的是,在供给侧结构性改革中,要带出供给体系质量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的类型,到底怎么认识、怎么看待、怎么样有合理的对策?一定要有一个高水平的、通盘考虑的定制化解决方案,而不只是一些简单化的行政手段。
新京报:但长效机制迟迟没有落地。
贾康:长效机制建设是一个攻坚克难、慢变量演变的过程。比如说,房地产税说了5年之内启动立法,但何时启动,现并不清楚,启动后要走多长时间的立法过程,也不知道。
制度建设是慢变量的过程,但市场总是动态的,老百姓的需求也往往是等不及的。这种情况下,只能标本兼治,但治本为上,长期的制度建设追求结合短期行政手段调控,要把短期与中长期衔接好。在赶快组织有效的、高水平的供给的同时,大方向是行政手段的调控转变为经济手段为主,从而寻求市场的长治久安。
责任编辑: Housebro
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