正荣首入千亿阵营：净负债率大幅下降 今年继续控负债

从183.2%的净负债率下降109个百分点至74%，正荣地产（6158.HK）仅用了一年。

“公司的净负债比率应该是同业中改善得最好的。”3月25日业绩发布会上，正荣地产财务总监陈伟健表示，管理层期望今年继续控制净负债比率介乎70%至80%。

2018年，正荣地产财报显示，实现合同销售额1080.17亿，同比增长54.0%，首入千亿阵营；实现营业收入264.53亿元，同比增长32.3%；净利润及核心利润分别同比大增50.5%、70.7%，大幅超过营收增长；手握471.49亿的预收客户款项，锁定了未来两年的业绩成长。

2015年至2018年，仅用了四年时间，正荣地产实现了从百亿到千亿规模的转变，年复合增长率超过60%。

在规模和利润同步上涨的背后，正荣地产实现了2018年年初降杠杆的计划。和此前一样，规模、盈利和质量三方平衡发展，依旧被正荣地产作为关键词。

降负债

净负债率的降低，是正荣地产今年财报的亮点之一。

对于净负债率大幅下降的原因，正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙称：一是回款率的提升带来现金流的充裕，从2017年的约70%提升至2018年的80%；二是公司在2018年登陆港股上市募资同时拓宽了融资渠道。

如何降低负债，公司有一套优化措施。

从2018年的情况来看，一方面是以长债置换短债，使得短期借款占比下降。截至目前，账面持有现金283.69亿元，现金对短期借贷比率改善至约1.2倍，年末借贷加权平均融资成本为7.8%。

与此同时在权益总额上进行翻番也是方法之一。根据财报数据显示，权益总额从2017年年末的122.2亿元增长至2018年年末的244.8亿元，翻了一倍。

权益增加主要来源于2018年公司股本、储备基金及非控股权益的增加。具体数值上，储备金部分从上一年度的81.8亿元增加至135.3亿元，增加了53.5亿元；非控股权益从2017年的10.7亿元增至79.4亿元，增量达68.7亿元。

业绩会上，正荣地产方面表示，对今年降低负债成本很有信心。据了解，2019年公司还将继续降低非银行的借款比例，例如提前赎回一些非银行的借款。

事实上，正荣地产在今年1-3月发行的美元债已经将成本从两位数降低至了个位数。

这家公司的融资方式也具多样性。从2018年的情况来看，4月先是发行了24.21亿元的资产支持证券（ABS），再是开启美元优先票据、住房租赁专项公司债，此后分别与中山证券和中国民生银行达成了各200亿元的战略合作。

“正荣这两年的盈利能力不断提升，目前是一年一个台阶，通过上市后公司进行了调整，包括现在对现金流的管理，目前有充裕的现金流。”正荣地产董事局主席黄仙枝当天称。

扩土储

与此同时，正荣地产的土地成本也较为亮眼。

根据财报显示，2018年公司共计2456平方米的土地储备平均成本仅为4491元/平方米，覆盖长三角、海西、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域28个城市，货值约人民币4200亿元。

值得一提的是，这些土地有70%位于一二线核心城市，具备较强的变现能力。在正荣地产2018年的销售业绩中，来自一二线城市的占比已经达到88.6%，其中，苏州、南京和南昌位居内部销售排名前三。

在销售的区域分布上，长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区分别贡献约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。

另据了解，在规模做大的同时，正荣地产也在做强区域。例如，在管控架构上，上海和苏州已经整合为苏沪区域公司、济南和天津则升级为环渤海区域公司。

管理层当天称，中西部区域城市例如成都、重庆、西安等因土地成本低、产业结构发达，还存在很好的机会，会进一步做拿地考虑；而像一些成本高市场过热的区域，公司会根据实际情况进行抉择。

2018年正荣地产没有放慢扩张的步伐，该财年，公司新增土地储备57幅，新进入13个城市。

“随着长三角一体化上升为国家战略，公司在自身传统优势区域的土地储备价值将有大幅提升空间；新晋区域粤港澳大湾区及西部区域，也随着政策迎来了高速增长时期，未来增长值得期待。”正荣地产方面称。

尽管已经跻身千亿房企阵营手握近4000亿土储，正荣地产的2019年销售目标仅设定在1300亿元，增幅为20.37%，趋向谨慎。

“优质的可售资源将支持集团实现有质量、可持续的稳定增长。”正荣地产方面表示。