二手房不限售 太原楼市一年来表现平稳

近日，河南省开封市楼市限售松绑政策“一日游”上了全国各地媒体楼市新闻的头条。7月19日，媒体曝出河南开封市取消新房满3年限售的政策，但仅过去一天，7月20日午间，开封市住建局又撤销了取消新房限售的决定。河南省开封市政府官网对于限售松绑“一日游”政策的解释是：未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。

松绑“限售”，又取消松绑。政策一松一紧所释放的楼市信号截然不同。这一消息很快传遍全国各地。而楼市调控已经收紧一年的省城太原，二手房市场有无交易限制？省城楼市对于限售的反应如何？连日来，山西晚报记者就这一热点问题对省城楼市进行了调查采访。

二手房未满两年过户交易需缴纳5.6%的营业税

开封松绑限售政策“一日游”被媒体热炒之后，不少读者特别关注太原的二手房交易是否有销售限制？

山西晚报记者梳理相关政策信息发现，2017年10月，太原发布了首个二手房“限售令”——《关于控制二手住房短期交易转让的通知》，太原市六城区家庭新购住房取得《不动产权证》或《房屋所有权证》(俗称“大红本”)满两年方可交易。但该政策执行不到一年，2018年7月，太原便对二手房限售松绑。但即使是在限售令执行期间，太原对拆迁安置房上市第一次交易，继承、离婚分割、直系亲属间转让等，都较为宽松。对取得《不动产权证》或《房屋所有权证》未满两年、但因债务纠纷等特殊原因确需交易转让的，经审查同意后也可交易转让。

不过，山西晚报记者通过多位房产经纪人、太原市房地产交易服务中心了解到：目前太原二手房交易无限售，但值得注意的是，购买普通住宅，“大红本”未满两年过户交易的，需要缴纳5.6%的营业税。营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成。

一位经纪人大致测算了一下：一套交易价格为100万元的二手房，如果交易满两年，税费主要包括契税、个税，差不多是2—3万元；但“大红本”未满两年，购房者还得多承担5—6万元的营业税，这笔费用数额较大，因此很多买主都不愿意买未满两年的二手房。

多位二手房经纪的业内人士表示，“限售令”与“限购令”同样属于楼市调控政策，初衷都是为了打压炒房客。不同的是，“限售”更加精准地“掐住”投资客的七寸，令其资金链在三四年内难以松绑，无法炒房，由此来引导楼市进入正常的交易秩序中。

提高短期转让交易成本炒房客数量明显下降

很显然，限售政策出台的初衷是为了规范房地产市场秩序，抑制房地产泡沫，维护楼市平稳健康运营，同时压缩炒房客“快进快出”的获利空间。按惯例，购房自住的普通买房人通常不会领取“大红本”两年之内便急于上市出售交易。

太原市通过提高短期转让交易成本，防范了楼市中各类短期资金套现的做法，让炒房者无利可图。再加上持续一年的限购政策，省城炒房客数量明显下降，尤其是外地人在太原购房的比例，由过去最高时的50%下降到现在的不足20%。太原为民服务中心相关工作人员表示，一年来太原楼市表现平稳，二手房的销量未曾出现过暴涨暴跌，价格及成交量处于平稳低位运行。

从开封限售松绑政策“一日游”的迹向看，国内楼市调控将继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持调控政策的连续性稳定性。“房住不炒”仍然是目前房地产市场平稳运行的主轴，地方调控收紧预期依然存在。

很多刚需家庭都已购房新的需求市场形成尚需时间

根据山西省统计局发布的最新消息，今年前五个月，太原房地产开发投资小幅回落。商品房销售面积274.55万平方米，同比下降21.5%。近两年来不少商品房需求和购买力已得到充分释放，很多刚需家庭都已购房，新的需求市场形成尚需时间。

此外，今年棚户区改造货币化安置比例降低，棚改带来的购房需求进一步减少。再加上去年5月，太原市出台宏观调控政策，银行银根继续紧缩，房企融资成本及难度不断增加。综合看来，省城楼市需求未有较为明显的改善，商品房销售面积增速或将继续回落。

业内人士表示，相比一线城市，太原房地产市场活跃度不高、政策敏感性不强，政策的收紧和放松，是为了遏制投资和刺激市场活跃度，对炒房、投资型购房需求有明显影响。