楼市最大的信仰，破灭了吗？

“京沪永远涨”，曾几何时，这句广为流传的口号是内地楼市最大的信仰。

但如今，这个信仰似乎正在破灭ing

日前，有媒体报道，丰台区四环内，某地铁刚需上车盘，短短9个月，相似户型成交价从330万跌到290万；一套挂牌价为1450万元的房屋，议价空间达到300万，意味着每平米降价接近2万元。据悉，目前北京总价千万左右的二手房源均有约10%到20%的议价空间。

另据贝壳研究院数据显示，近一年来，北京二手房挂牌均价从一年前的64166元跌至61302元，跌幅超4%；上海从52991元跌至51228元，跌幅超过3%。

“京沪永远涨”当初之所以能成为楼市多头们的信仰，背后也是基于朴素的经济逻辑。

其一，北京、上海是内地数一数二的大城市，云集了全国最优质的人、财、物。

换而言之，这两个市场的买家都是具有高购买力的，哪怕是刚需，购买力也比其他地方强N多倍。另外，全国其他地方的有钱人也在源源不断地带着Money来京沪扫货。

既是说，京沪楼市是一个全国性大市场。相对之下，当地房子又是有限的。所以供需矛盾会推着房价一直涨下去。

其二，货币“放水”流出来的钱，会优先流到那些有钱人的口袋（一是他们胆子大敢上杠杆；二是也有资源搞得到贷款）。他们集体加杠杆的买房行为，又进一步刺激了房价。

“京沪一直涨”的下半句是“一印解千愁”，说得就是货币放水。当然，货币炒房与高房价的关系已是老生常谈的话题。

其三，榜样的力量是强大的，内地京沪两城的发展目标和谋求的城市地位，对标的是中国香港。当然房价也要和香港看齐，而京沪与香港之间现有的房价差距，在楼市多头们眼里，自然也就变成了可预期的上涨空间。

所以，只要中国经济一直在发展，只要货币政策还允许加杠杆，位居中国内地经济金字塔顶的京沪两地，房价就会一直涨下去。

从纯经济的角度看，“京沪永远涨”似乎是成立的，但在实操中却有一个BUG——有形之手。此次，京沪两地房价下跌、信仰破灭，背后就是“有形之手”在作用。以北京为例

其一，提高首付压缩购房杠杆，提高税费增加交易成本。

如“3.17调控”要求购房者在购买非普通二套房的首付款比例不低于80%，而另据北京市相关规定，除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外，北京普通住宅标准价格红线设置为：五环内总价低于468万元。以目前北京市区的房价水平来看，五环内大量房屋将属于非普通住宅。

此外，二手房交易若不符合满五唯一条件的二手房交易都将征收增值部分的20%差额所得税。而获得产证不满两年的二手房还要在此基础上征收5.3%-5.6%的增值税及其附加。

这就大大提高了在北京置业或者炒房的成本。受此影响，新政出台两年来，北京新房成交量与新政出台前两年比，新房成交量下降45%，二手房成交量下降58%。

据业内人士表示，如果是2017年北京调控之前入市，考虑到信贷成本，房子至少已经跌了超过20%。

其二，增加供给，缓解供需矛盾。

前些年，面对旺盛的需求，北京土地供应一直很缺乏，进一步加剧供需矛盾。从2017年末开始大规模出让限竞房地块，截至今年10月，北京合计供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占比61%。

限竞房在土地出让阶段就对房屋售价进行限制，限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。据统计，2018年来，全北京合计供应的新建住宅有8万套，其中5.44万套是限竞房。占到整体市场供应的68%。

限竞房不仅有价格优势，而且还会分流二手房的需求，同时拉低区域二手房的均价。如公益西桥一均价为6万元/平米的限竞房项目入市后，区域内二手房价格一夜之间下降数千元/平米。

此外，北京市还供应了大量共有产权住房，也分流了部分二手房需求。

其三，受控制人口影响，北京常住人口正在迎来拐点，接盘侠减少。

数据统计，北京常住人口已连续两年下降，17年减少2万、18年减少17万。据悉，这种情况是改革开放以来第一次出现。另有数据显示，截至今年7月，2019年北京积分落户申报减少近2万人。接盘侠的减少也在一定程度上，改善了供需矛盾，抑制房价火热。

可见，所谓“楼市信仰”在“有形之手”面前脆弱的不堪一击。

而另一个一线城市，同样被有形之手束缚住的广州，今年房价走势还不如京沪。

在中国内地4个基本面最好的一线城市里，在2019年的房价走势上，京沪广都偃旗息鼓了，唯独深圳格外“与众不同”，二手房挂牌均价逆势上涨近3%。近日更是传出二手房业主收取买家30万定金仍毁约不卖的事情。

“京沪永远涨”，一下子变成了“深圳永远涨”。

其实，四大一线城市走出分化行情，背后也是“有形之手”的力量。

此轮调控，深圳、北京是打响发令枪的地方，但较于京沪广在政策上的静默期，今年以来深圳的“城市利好”明显要多得多。

首先，年初时《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，让深圳迎来一波利好。

其次，8月18日，中央发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见，深圳再次集万千宠爱于一身。

再次，双十一当天，深圳又取消豪宅税。对于购房者而言，相当于省下数十万元豪宅税，刺激了购房者的入市意愿。

可见，在楼市其实不存在什么信仰。若有，也是对“有形之手”的信仰。是天堂还是地狱，全凭那只手说了算，哪怕你是内地最牛逼的城市。